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OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.11.2016 – 13 U 111/16, GE 2017, 589


Leitsätze
1. Der erste zulässige Termin zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts gem. § 57a ZVG ist derjenige, zu dem der Ersteher ohne schuldhaftes Zögern die Kündigung erklären kann. Hieran dürfen jedoch keine überspannten Anforderungen gestellt werden. Insbesondere muss dem Ersteher eine gewisse Zeit – regelmäßig bis zu einer Woche – für die Prüfung der Sach- und Rechtslage zugestanden werden (OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 19.6.2009 – 2 U 303/08, MDR 2010, 174; OLG Düsseldorf, Urt. v. 5.9.2002 – 10 U 66/02, WuM 2002, 674; OLG Oldenburg, Urt. v. 17.12.2001 – 11 U 63/01, GuT 2002, 48).

2. Die Prüfungsfrist beginnt grundsätzlich mit dem Wirksamwerden des Zuschlags in der Zwangsversteigerung, d.h. gem. § 89 ZVG mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses, es sei denn, der Ersteher erlangt erst später Kenntnis vom Bestehen des Mietvertrags.

3. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn eine vor der Zwangsversteigerung angeordnete Zwangsverwaltung noch über den Zuschlag hinaus fortbesteht. Denn gem. § 148 Abs. 2 ZVG werden durch die Beschlagnahme des Grundstücks dessen Verwaltung und Benutzung (nur) dem im Titel oder in der Klausel genannten Vollstreckungsschuldner entzogen (BGH, Beschl. v. 14.3.2003 – IXa ZB 45/03, NZM 2003, 490). In die Rechte des Erstehers greift die Zwangsverwaltung nicht ein.

4. Hatte der Ersteher bei Verkündung des Zuschlagsbeschlusses Kenntnis von dem Mietvertrag und der Person des Mieters, so ist ihm ein schuldhaftes Zögern auch bei schwieriger Rechtslage anzulasten, wenn er die Kündigung nicht innerhalb eines ihm zur Wahrung des frühesten Kündigungstermins zur Verfügung stehenden Zeitraums von drei Wochen wenigstens vorsorglich ausgesprochen hat.

Anmerkung zu Leitsatz 2
Zum Beginn der Prüfungsfrist ebenso KG Berlin, Beschl. v. 10.6.2010 – 8 U 11/10, ZMR 2010, 954. Zum Erfordernis der Kenntnis vom Bestehen des Mietvertrags ebenso BGH, Urt. v. 9.11.2001 – LwZR 4/01, NZM 2002, 163.


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