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AG Frankfurt/Main, Urt. v. 27.8.1987 – 33 C 627/87-29, WuM 1989, 620


Leitsätze
1. Will der Mieter bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 1.020,- DM einen Mietvertrag zu einer monatlichen Gesamtmiete von 763,- DM (= 75 % seines Einkommens) schließen, so muss er den Vermieter vor Vertragsschluss über seine Einkommensverhältnisse aufklären.

2. Die Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht durch den Mieter kann den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung berechtigen.

Anmerkung zu Leitsatz 1
Allgemein gilt, dass bei Vertragsverhandlungen zwar keine allgemeine Rechtspflicht besteht, den anderen Teil über alle Umstände aufzuklären, die seine Bereitschaft zum Vertragsschluss beeinflussen könnten. Eine solche Pflicht kann aber – auch ohne Nachfrage – bestehen, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben erwarten durfte, über Tatsachen informiert zu werden, die für seine Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dies gilt insbesondere für Umstände, die den Vertragszweck erheblich gefährden oder vereiteln können oder dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen können (BGH, Urt. v. 11.8.2010 – XII ZR 192/08, NZM 2010, 786).

Anmerkung zu Leitsatz 2
Ein Anfechtungsrecht des Vermieters wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB wurde auch bejaht,

  • bei wahrheitswidriger Behauptung des von Sozialhilfe lebenden Mieters, er habe ein Arbeitseinkommen als städtischer Angestellter
    (AG Bonn, Urt. v. 23.7.1991 – 6 C 271/91, WuM 1992, 597),
  • bei wahrheitswidriger Behauptung des Mieters, niemals die eidesstattliche Versicherung abgegeben zu haben
    (AG Leer, Urt. v. 14.10.2008 – 70 C 1237/08, DWW 2009, 70),
  • bei wahrheitswidriger Behauptung des Mieters in einer Selbstauskunft, dass gegen ihn in den letzten 5 Jahren kein Insolvenzverfahren eröffnet wurde
    (AG Hamburg, Urt. v. 6.5.2003 – 48 C 636/02, ZMR 2003, 744),
  • bei wahrheitswidriger Verneinung von Mietschulden in Selbstauskunft
    (LG Itzehoe, Urt. v. 28.3.2008 – 9 S 132/07, WuM 2008, 281),
  • bei Täuschung des Vermieters über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters bei Abschluss des Mietvertrages
    (LG Berlin, Urt. v. 27.3.2018 – 63 S 163/17, GE 2018, 1002; AG Saarlouis, Urt. v. 17.9.1999 – 29 C 739/99, NZM 2000, 459),
  • bei Täuschung des Vermieters über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters bei Abschluss des Vorvertrages zu einem Mietvertrag
    (AG Wolfsburg, Urt. v. 9.8.2000 – 22 C 498/99, NZM 2001, 987),
  • bei Verschweigen desolater wirtschaftlicher Verhältnisse, z.B. hohe Schulden oder Abgabe der eidesstattlichen Versicherung
    (LG Gießen, Beschl. v. 23.3.2001 – 1 S 590/00, ZMR 2001, 894),
  • bei hohen Schulden, die trotz hohen Einkommens zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung geführt haben
    (LG Hamburg, Urt. v. 20.9.2011 – 316 S 104/10),
  • bei Verschweigen des Mieters, dass er als Aktivist der Partei "Alternative für Deutschland" bereits mehrfach Zielscheibe linksgerichteter Straftaten war
    (AG Göttingen, Urt. v. 24.10.2017 – 18 C 41/17, WuM 2017, 702).

Ein Anfechtungsrecht gem. § 119 Abs. 2 BGB wurde bejaht bei Verschweigen der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gem. § 807 ZPO (AG Hagen, Urt. v. 5.7.1984 – 13 C 414/84, WuM 1984, 296).

Zur Anfechtung einer Räumungsvereinbarung nach beendetem Mietvertrag wegen widerrechtlicher Drohung gem. § 123 Abs. 1 BGB siehe OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.6.2015 – 2 U 201/14, NZM 2015, 783.

Eine Anfechtungserklärung kann schon dann vorliegen, wenn der Anfechtende eine von ihm übernommene Verpflichtung bestreitet, nicht anerkennt oder ihr sonst widerspricht, sofern sich unzweideutig der Wille ergibt, dass er das Geschäft gerade wegen eines Willensmangels nicht bestehen lassen will (BGH, Urt. v. 15.2.2017 – VIII ZR 59/16, NJW 2017, 1660).

Zu den Rechtsfolgen der Anfechtung des Vertrags siehe OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 11.2.2015 – 2 U 174/14, NZM 2015, 542 (Leitsatz 2 und Anmerkung).

Liegen die Voraussetzungen von § 123 BGB vor, kann statt der Anfechtung auch die fristlose Kündigung gem. § 543 BGB erklärt werden (LG München I, Urt. v. 25.3.2009 – 14 S 18532/08, WuM 2009, 348; LG Wiesbaden, Urt. v. 29.4.2004 – 2 S 112/03, WuM 2004, 399; OLG München, Beschl. v. 6.10.1993 – 27 W 227/93, OLGR München 1994, 85). Die fristlose Kündigung eines für mindestens zwei Jahre geschlossenen Mietvertrags wegen falscher Angaben in einer Mieterselbstauskunft wurde auch als begründet erachtet, wenn der Mieter trotz Insolvenz bisher alle Mieten gezahlt hatte (LG Lüneburg, Beschl. v. 13.6.2019 – 6 S 1/19, GE 2020, 806).

Entgegen einer früher vertretenen Auffassung wird das Anfechtungsrecht nach Überlassung der Mietsache und Vollzug des Mietvertrags nicht durch das Recht zur fristlosen Kündigung verdrängt (BGH, Urt. v. 6.8.2008 – XII ZR 67/06, NZM 2008, 886). Die Anfechtung gem. § 123 BGB ist auch dann noch zulässig, wenn der Anfechtungsgrund erst Jahre nach Überlassung der Mietsache entdeckt wurde (vgl. LG Berlin, Urt. v. 27.3.2018 – 63 S 163/17, GE 2018, 1002).


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