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Frankfurt, den 24.07.2019

Mieterhöhungen: Berechnung der Kappungsgrenze

"Normale" Mieterhöhungen sind nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Gleichzeitig sind aber die so genannten Kappungsgrenzen von 20 Prozent, in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf von 15 Prozent, zu beachten. Danach darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent (15 Prozent) steigen.

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist auf die vertraglich vereinbarte Miete und nicht auf eine zwischenzeitlich geminderte Miete abzustellen (BGH VIII ZR 33/18). Hier hatte der Mieter geltend gemacht, die vertraglich vereinbarte Miete von 423 Euro müsse wegen einer erheblichen Flächenabweichung auf 375 Euro reduziert werden, die Kappungsgrenze müsse von der geminderten Miete aus berechnet werden. Der Bundesgerichtshof sprach dem Vermieter aber die Mieterhöhung von 423 auf 486,45 Euro zu, also von 15 Prozent. Ausgangspunkt für die Mieterhöhung sei danach die vertraglich vereinbarte Miete bzw. bei späteren Änderungen die zuletzt vereinbarte Miete. Mietminderungen blieben bei der für die Berechnung der Kappungsgrenze maßgeblichen Ausgangsmiete grundsätzlich unberücksichtigt.

Dass die Wohnung tatsächlich rund 12 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, ist ein Mangel, der über das Mietminderungsrecht auszugleichen ist, der aber nichts mit der Mieterhöhung selbst zu tun hat.

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