LG Frankfurt/Main, Urt. v. 26.1.2010 – 2/11 S 345/08, unveröffentlicht

Leitsätze
1. Ist im Grundstückskaufvertrag geregelt, dass der Veräußerer den Erwerber bevollmächtigt, "ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch den Mietern gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben", so kann der Erwerber vor seiner Eintragung im Grundbuch ein bestehendes Mietverhältnis nur dann wirksam kündigen, wenn er seine Bevollmächtigung offen legt. Zur Kündigung im eigenen Namen ist der Erwerber vor seiner Eintragung im Grundbuch nur berechtigt, wenn er vom Veräußerer hierzu ermächtigt wurde.

2. Eine Regelung im Grundstückskaufvertrag, wonach der Erwerber zu einem bestimmten Stichtag an Stelle des Veräußerers mit allen Rechten und Pflichten in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt, hat gegenüber dem Mieter keine Wirkung.

3. Aus der Vereinbarung über den vorzeitigen Eintritt des Erwerbers in einen bestehenden Mietvertrag lässt sich auch keine Ermächtigung des Erwerbers zur Ausübung von Vermieterrechten entnehmen. Im Übrigen muss in der Kündigungserklärung offen gelegt werden, dass diese aufgrund einer Ermächtigung abgegeben wird.

Anmerkung zu Leitsatz 2
Eine solche Vereinbarung ist allenfalls als Abtretung der Mietzinsansprüche auszulegen; siehe Anmerkung zu LG Frankfurt/Main, Urt. v. 22.12.1995 – 2/17 S 227/95, PE 1997, 200.

Genehmigt der Mieter jedoch die zwischen dem veräußernden Vermieter und dem Erwerber getroffene Vereinbarung, so kann ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel zustande kommen. Siehe dazu Anmerkung zu AG Frankfurt/Main-Höchst, Urt. v. 13.5.2005 – 387 C 3053/04 (98), unveröffentlicht.

Anmerkung zu Leitsatz 3
Zur Offenlegung der Ermächtigung ebenso LG Frankfurt/Main, Urt. v. 18.12.2007 – 2/11 S 9/07, PE 2008, 458, Leitsatz 1.