Leitsatz
Bei Veräußerung des Mietobjektes tritt der Erwerber erst mit Eintragung im Grundbuch in das bestehende Mietverhältnis ein und ist erst dann zu dessen Kündigung berechtigt.
Anmerkung
Ebenso OLG Celle, Urt. v. 9.6.1999 – 2 U 166/98, ZMR 1999, 618. Der im notariellen Kaufvertrag geregelte Zeitpunkt des Besitzübergangs führt für sich genommen nicht zu einer Vorverlegung des Eintritts in den Mietvertrag. Dazu wäre auch die Zustimmung des Mieters erforderlich (OLG Stuttgart, Urt. v. 3.6.2006 – 5 U 197/05, WuM 2007, 64). Dies gilt auch für eine Vereinbarung, wonach der Erwerber zu einem bestimmten Zeitpunkt in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintreten soll; eine solche Vereinbarung ist allenfalls als Abtretung der Mietzinsansprüche auszulegen (LG Berlin, Urt. v. 28.11.2008 – 65 S 77/08, GE 2009, 657; BGH, Urt. v. 2.7.2003 – XII ZR 34/02, NZM 2003, 716).
Allerdings kann der Veräußerer den Erwerber gem. § 185 BGB ermächtigen, ein Mietverhältnis schon vor dem Eigentumsübergang im eigenen Namen zu kündigen (BGH, Urt. v. 10.12.1997 – XII ZR 119/96, WuM 1998, 99). Der Erwerber muss dann jedoch offen legen, dass er die Kündigung zwar im eigenen Namen, aber aus einem vom Vermieter abgeleiteten Recht erklärt.
Kündigung des Vermieters |
Veräußerung der Mietsache |
