LG Frankfurt/Main, Urt. v. 22.10.2002 – 2/11 S 116/02, PE 2005, 11

Leitsatz
Erteilt der Vermieter keine fristgerechte Abrechnung über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen, so kann der Mieter jedenfalls bei fortbestehendem Mietverhältnis nicht ohne weiteres die Rückerstattung seiner Vorauszahlungen fordern, wenn feststeht, dass umlegbare Kosten tatsächlich entstanden sind. Zur Begründung eines Rückforderungsanspruchs muss der Mieter die umlagefähigen Kosten zumindest schätzen und hierzu vom Vermieter die Einsicht in die Abrechnungsbelege fordern. Ansonsten muss er auf Abrechnung klagen und kann gem. § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen ausüben.

Anmerkung
Zur Klage auf Abrechnung und zum Zurückbehaltungsrecht während des laufenden Mietverhältnisses ebenso BGH, Rechtsentscheid v. 19.12.1990 – VIII ARZ 5/90, WuM 1991, 150.

In einem Pachtrechtsstreit hat der BGH offen gelassen, ob sich das Zurückbehaltungsrecht nur auf die laufenden Vorauszahlungen oder auf den Pachtzins insgesamt bezieht (BGH, Beschl. v. 20.6.2012 – XII ZR 131/10, GuT 2012, 394). Siehe dazu OLG Düsseldorf, Urt. v. 1.10.2009 – I-10 U 58/09, OLGR Düsseldorf 2009, 821. Danach besteht das Zurückbehaltungsrecht nur an den laufenden Vorauszahlungen und erstreckt sich nicht auch auf die Grundmiete.

Ein Rückforderungsanspruch ist jedoch bei laufendem Mietverhältnis – entgegen der Auffassung des LG Frankfurt/Main – stets ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 29.3.2006 – VIII ZR 191/05, WuM 2006, 383). Ein solcher Anspruch besteht erst nach Ende des Mietverhältnisses. Dann kann der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist seine gesamten Vorauszahlungen zurückverlangen, ohne zuvor auf Abrechnung zu klagen (BGH, Urt. v. 9.3.2005 – VIII ZR 57/04, WuM 2005, 337).

Ein Rückforderungsanspruch wurde jedoch bejaht, wenn es während der Dauer des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjektes zu einem Vermieterwechsel kommt und der bisherige Vermieter fällige Abrechnungen nicht erteilt hat (LG Berlin, Beschl. v. 2.10.2007 – 65 S 205/07, NZM 2008, 571). Denn in diesem Falle endet das Mietverhältnis mit dem bisherigen Vermieter und damit auch die Möglichkeit des Mieters, diesem gegenüber ein Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen geltend zu machen (siehe auch OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.4.2009 – I-24 U 160/08, NZM 2010, 866; OLG Naumburg, Urt. v. 16.8.2011 – 9 U 16/11, Info M 2012, 115).

Fraglich ist, ob die Verjährung des Rückforderungsanspruchs schon mit dem Ablauf der Abrechnungsfrist oder erst mit dem Ende des Mietverhältnisses beginnt. Die letztere Auffassung vertritt das KG Berlin, Urt. v. 22.3.2010 – 8 U 142/09, ZMR 2010, 600 (Revision wurde zugelassen).